Plonger dans les statistiques de la dette CRE avec Willy Walker de Walker & Dunlop

Apr 11, 2024

Elaine Misonjnik 03 août 2023

Au milieu de la hausse des taux d'intérêt, de quelques difficultés dans les banques régionales et d'un volume de ventes d'investissements qui a diminué à une fraction de sa taille par rapport aux sommets cycliques, une grande partie du débat autour de l'immobilier commercial au cours des six derniers mois a tourné autour de l'ampleur des inquiétudes que les gens devraient avoir. sur les défauts de paiement potentiels. La Mortgage Bankers Association, un groupe professionnel du secteur, a rapporté qu'au premier trimestre 2023, les banques et les caisses d'épargne ont connu une augmentation de 13 points de base d'un trimestre à l'autre du taux de défaut de paiement de plus de 90 jours sur leurs prêts commerciaux/multifamiliaux, tandis que les assureurs-vie et les prêteurs CMBS ont connu chacun une augmentation de 10 points de base.

La société de données immobilières MSCI Real Assets a rapporté qu'au milieu de l'année, le volume des difficultés sur le marché immobilier commercial américain avait atteint 71,8 milliards de dollars, dépassant les mesures de restructuration de plus de 8 milliards de dollars. MSCI définit la détresse comme englobant les faillites, les défauts de paiement, l'administration judiciaire, la détresse ou la liquidation des locataires et les transferts de prêts à des gestionnaires spéciaux. Une grande partie de ces difficultés se concentre sur deux secteurs immobiliers, dont plus de 24,0 milliards de dollars sont liés aux immeubles de bureaux et 22,6 milliards de dollars au secteur du commerce de détail. Au deuxième trimestre, les propriétés multifamiliales représentaient 6,8 milliards de dollars de situations en difficulté. Ainsi, alors que les difficultés sur le marché de l’immobilier commercial s’accentuent, la question est de savoir quelle sera l’ampleur des défis pour les emprunteurs et les prêteurs.

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Pour avoir une idée de ce qui se passe sur le marché des prêts, WMRE s'est entretenu avec Willy Walker, président-directeur général de Walker & Dunlop, une société de financement et de conseil en immobilier commercial dont le portefeuille de services de prêts s'élevait l'année dernière à 123 milliards de dollars.

Ces questions-réponses ont été modifiées pour des raisons de longueur, de style et de clarté.

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WMRE : Nous ne cessons de voir les gros titres sur la façon dont le secteur de l’immobilier commercial « se dirige vers une crise ». Comment évaluez-vous la santé actuelle du secteur de l’immobilier commercial et quel est votre point de vue à ce sujet ?

Willy Walker : Je pense qu'il est très important de définir l'immobilier commercial. Au sein de l’immobilier commercial, il existe différentes classes d’actifs qui ont toutes des performances très distinctes à ce moment de l’économie, à ce moment du cycle. Cela dit, beaucoup de gens parlent de « crise de la dette immobilière commerciale » et ils jettent tout dans [leur définition de] l'immobilier commercial et ce n'est pas le cas. Si vous regardez l’encours de la dette dans l’immobilier commercial aujourd’hui, il s’élève à 4 500 milliards de dollars, mais il est très important de noter que la moitié de l’encours de la dette dans le monde de l’immobilier commercial, soit 2 000 milliards de dollars, concerne les propriétés multifamiliales. Il n’y a aucune crise dans le multifamilial aujourd’hui. Période. Ainsi, lorsque les gros titres parlent d’une crise de la dette immobilière commerciale, la moitié de cette dette concerne les logements multifamiliaux. Ce dont la plupart des gens parlent lorsqu’ils parlent de crise, c’est de pouvoir. Le marché des bureaux ne se porte pas très bien. [Mais] quand les gens parlent de « crise de l’immobilier commercial », ils ne regardent pas la performance des secteurs multifamiliaux, commerciaux, industriels, hôteliers et ils se dirigent directement vers le bureau. Donc, spécifiquement pour répondre à votre question, il n’y a pas de crise dans l’immobilier commercial.

WMRE : Dans quelle mesure les prêts de bureaux constituent-ils actuellement un problème ?

Willy Walker : Les bureaux représentent aujourd'hui 17% de l'encours total de la dette dans l'immobilier commercial. Et la Mortgage Bankers Association estime qu’il y a 98 milliards de dollars de prêts bancaires qui devront être refinancés en 2023. Cela représente un montant de prêts très important. Mais ce que vous constatez actuellement, c’est que les prêteurs travaillent avec les emprunteurs pour retravailler ces prêts et faire en sorte que l’emprunteur ne fasse pas défaut et que le prêteur ne prenne pas le contrôle de la propriété. Ainsi, en juin, le Bureau du contrôleur de la monnaie, la Réserve fédérale et la FDIC ont conseillé aux banques de constituer des réserves pour ces prêts et de pouvoir s'engager avec les emprunteurs pour retravailler les termes et conditions de ces prêts. Donc, ce que vous avez vu dans les résultats du deuxième trimestre de CitiGroup, de JP Morgan et de Wells Fargo étaient des réserves importantes [environ 1 milliard de dollars chacune pour CitiGroup et JP Morgan] qui leur permettent d'aller travailler avec les emprunteurs sur ces prêts et de faire en sorte qu'ils ne le fassent pas. Je n'ai pas besoin de saisir ces prêts. Les banques disposent aujourd’hui de suffisamment de liquidités pour pouvoir travailler avec les emprunteurs pour retravailler ces prêts. Y aura-t-il des défauts ? Oui. Y aura-t-il des prêts saisis ? Oui. Mais il n’y a pas eu cette énorme crise dont [les gens] parlent. Y a-t-il des problèmes dans le secteur des bureaux ? Oui. Il n’y a aujourd’hui aucun investisseur, aucun prêteur qui dit : « J’ai besoin d’accorder un prêt pour un bureau ». [Mais ils travailleront avec les emprunteurs sur les prêts existants]. Ainsi, la grande différence entre 2023 et 2009 est que lors de la Grande Crise financière, les banques n’avaient pas de liquidités, elles ont dû saisir des propriétés et elles ont dû agir rapidement pour obtenir l’argent possible. Aujourd’hui, ils n’ont ni besoin ni envie de le faire.